Apesar da recente valorização estava estudando sobre FIIs: será que ainda vale a pena entrar? A minha conclusão é que sim.
Mas será que não estarei comprando no topo? Pode ser, mas ainda assim pode valer a pena. O motivo é simples, eu estava aplicando em TD, e atualmente ele não está lá muito tentador. Meu alvo é baixo, 0,65% a.m., mas o TD hoje está dando em torno 0,6% a.m., ou seja, mais baixo ainda.
Considerando os rendimentos dos FIIs como se fossem renda fixa, não é lá tão difícil conseguir meu objetivo. Desde que as cotas não desvalorizem muito, ou os rendimentos não diminuam muito, será uma excelente opção.
Outro fator favorável é que mesmo antes de procurar as FIIs eu estava buscando como investir em LCIs e outros papéis atrelados a imóveis, mas para investidor pequeno fica complicado. Sendo assim os fundos de papel são perfeitos pra mim.
Assim como nas ações o risco é a cotação cair de forma irrecuperável, ou então uma bolha imobiliária estourar como ocorreu nos EUA (ainda mais por estar investindo em fundos de papel). Mas acho que antes de estourar qualquer bolha, o brasileiro é capaz de vender seus órgãos internos para comprar carro, casa e smartphone, pagando 3x o preço pago no resto do mundo.
Para não ficar só no blablablá, vamos dar uma olhada nos fundos que estou considerando:
BCFF11B
Composição da Carteira
O capital integralizado está investido conforme segue: 78,2% em 17 Fundos Imobiliários; 20,8% em 11 CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e 1,0% em Renda Fixa. A carteira de CRI’s está aplicada em papéis emitidos atrelados ao IGP-M, TR e pré-fixados com amortização mensal. A carteira de Fundos está aplicada em sete grupos, representados pela sua participação no Patrimônio Líquido total do Fundo, detalhados à direita do gráfico abaixo.
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Por que investir?
Principalmente pela diversificação. Pode ser que as cotas estejam caras e por isso o fundo esteja pagando por algo acima do "preço justo", mas eu teria o mesmo problema se estivesse investindo diretamente. Sei que nesse caso receberia os aluguéis, mas o Yield ficaria baixo quase do mesmo jeito. Estou encarando como se fosse um investimento em ETF, pode não ser a melhor estratégia, mas é uma espécie de diversificação para quem está começando.
FEXC11B
Composição da Carteira de CRI´s - Julho/12
A carteira é composta por CRI’s emitidos pela Brazilian Securities com pagamento de juros, correção monetária e amortização mensais.
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Por que investir?
Por ter 80% investido em IGPM+8%, algo que não conseguiria diretamente. Por exemplo no TD, o melhor que temos é em torno de IPCA+4%, e todos sabemos que o IGPM costuma ser mais alto que o IPCA.
Por mais que a conclusão seja a mesma de qualquer um, tentei mostrar um pouco mais do porque investir por mais que o preço não esteja tão bom. Quem está buscando mais de 1% a.m. pode considerar que a hora já passou (e já está caro mesmo), mas para quem é mais modesto como acredito que ainda compense.
Não importa ele ter vários papéis a 8% + IGPM se o valor da cota for muito alto, fazendo com que esses 8% + IGPM sejam comprado com um ágio enorme. Na prática, o que interessa é só o valor do aluguel pago.
ResponderExcluirOi Anônimo,
ExcluirAte agora os valores pagos tem acompanhado o aumento na cotação (ou a cotação tem acompanhado o aumento nos valores pagos). Como o retorno está bem acima da minha meta, os rendimentos podem dar uma boa "normalizada" que pelo menos em teoria ainda estarei dentro da meta.
Considerando que o ganho normal me sirva, a correção anualmente por IGPM+8% vai ser melhor do que eu conseguiria em outro "renda fixa" (eu sei que não é RF, mas nesse aspecto parece).
Ola TI
ResponderExcluirBela avaliacao, porem sugiro que compare os demais FII que se assemelham a esses 2 acima, para que haja uma melhor forma de avaliacao. O anonimo acima tem razao, mesmo possuindo uma boa carteira de CRIs se o preco da quota do FEXC estiver muito esticado,o DY acaba por ser baixo.
Abraco e boas escolhas.
Oi Dividendos,
ExcluirEntão, por mais que essas cotas estejam se valorizando bastante a cada mês, a FEXC11B por exemplo pagou 1,1% de DY esse mês considerando a cotação de hoje (R$ 138).
Quando eu comecei acompanhar custava R$ 120, e provavelmente você e o Anônimo devem estar comparando com esse preço ou mais baixo, não?
Como é um fundo de papel, e não tem inquilinos, seus rendimentos não são como (eu disse como) renda fixa? Sendo assim, se o rendimento continuar em torno de R$ 1,20, eu poderia comprar até por R$ 170 que ainda estaria recebendo DY de 0,7% a.m.
Sei que não é garantido ficar sempre acima de R$ 1,20 (apesar de nos últimos 2 meses estar acima de R$ 1,50), mas como o preço atual ainda está bem abaixo de R$ 170, ainda não há uma boa margem de segurança?
Como não tenho experiência nesse ramo me digam, estou sendo muito simplista? Quais fatores não estou levando em consideração? (sei que não é renda fixa)
Abraços.
Ola TI
ExcluirSua avaliacao nao esta errada. Realmente ha uma "gordura" ainda no preco do papel.
Um ponto importante que deve ser considerado eh que a maioria da carteira desses FII atrelado a papeis eh composta por CRIs. Nesse caso, a medida que valor investido volta mes a mes, nao ha uma reaplicacao automatica, ou seja, o fundo deve ir a mercado a procura de "produtos" para reaplicar o que foi recebido. Com a queda dos juros, esta cada vez mais dificil encontrar boas rentabilidades em produtos financeiros. Portanto, no medio/longo prazo a tendencia eh que os rendimentos pagos por esse tipo de FII tendem a cair. Isso eh o que eu penso.
Abraco
Oi Dividendos
ExcluirDesse funcionamento das CRIs eu realmente não sabia. Eu cheguei a procurar como investir diretamente em papéis de imóveis mas quando vi que era complicado tendo pouca grana acabei não buscando saber como eles funcionam. Falha minha.
De qualquer forma, ainda acredito que devem conseguir algo melhor que o TD para reinvestir o dinheiro do fundo. Indiretamente seria como se eu tivesse conseguido também.
Valeu pela contribuição, agora já sei um pouco mais :)
Abraço
Olá amigo!
ResponderExcluirBoa análise, tenho os 2 papéis e estou bem satisfeito. Meu preço médio do BCFF é 123 e do FEXC 133. Mesmo com o preço alto, o retorno está sendo muito bom. Daqui pra frente pretendo entrar somente em fundos de tijolo novos e aproveitar subscrições.
Abraço!
Corey
Oi Corey!
ExcluirTambém estou pensando em participar dessa subscrição da BCFF que nunca sai rsrs. A FEXC até que está com um preço mais legal, mas a BCFF disparou muito, talvez justamente pela subscrição.
Como ainda estou fazendo os primeiros investimentos em FII, ainda devo comprar um pouco desses dois (ou outros de papel), e depois vou diversificar em uns de tijolo sim. Mas de início acho que as de papel se enquadram no meu perfil e ao mesmo tempo estão dando uma rentabilidade maior \o/
... em pensar que eu quase comprei a BCFF a 120, mas como estava no início dos estudos larguei mão pois todo mundo tava falando que estava muito cara hehehe.
Só como comparação, em 2006 ou 2007 eu comprei uma ação que tinha subido de R$ 0,05 para R$ 0,40 e todo mundo falava que tava muito cara. Na época eu saí do mercado e vendi ela quase no zero a zero, com só um pouquinho de lucro. Hoje a mesma ação está mais de R$ 5,00. Então só para exemplificar, o fato de estar caro comparado com um tempo atrás, não quer dizer que realmente seja um preço ruim pra comprar né? Existem casos também onde acontece o contrário, mas é por isso que estou tentando entender se vale a pena hoje, sem olhar muito se teve ou não aumento de preço recente.
Abraço